Об ужесточении условий семейной ипотеки
На минувшей неделе минфин объявил новые параметры семейной ипотеки. В целом изменения идут в правильном направлении: они сделают семейную ипотеку более адресной, создав семьям стимул иметь больше детей. Также они позволят хоть немного сократить гигантские расходы бюджета на субсидирование ипотеки (точнее — уменьшить темпы их роста). Однако экономия бюджета могла бы быть ещё больше, если бы в новые условия была заложена адресность не только по числу детей, но и по уровню обеспеченности семей. Государству незачем тратить деньги на поддержку покупки элитной недвижимости состоятельными гражданами, даже если они многодетные.
Наша газета неоднократно писала о недостатках программы семейной ипотеки в том виде, в котором та существовала до настоящего времени. Главный и наиболее очевидный недостаток — это чудовищная стоимость данной программы для федерального бюджета. То есть для всех нас — российских налогоплательщиков.
Только за один лишь 2025 год на выплаты банкам субсидий по льготной ипотеке казна потратила порядка двух триллионов (!) рублей, из которых примерно половина пришлась именно на семейную ипотеку (см. «Сколько нам стоит льготная ипотека», «Правда», №118, 24.10.2025). Это очень много: для сравнения, вся расходная часть бюджета 2025 года составляла порядка 41 трлн рублей. Таких трат страна не может позволить себе даже в мирное время, не говоря уже о текущей геополитической ситуации.
Но гигантскими расходами налогоплательщиков вред от программы семейной ипотеки в том виде, в котором она была до сегодняшнего дня, не ограничивался. Дело в том, что программа была настроена так, что в Москве, Санкт-Петербурге и соответствующих областях (далее: «столичные регионы» или просто «столицы») её параметры были существенно более благоприятными, чем для остальной страны: льготные ставки были всюду одинаковы (6%), а лимиты по льготному кредиту были вдвое выше (12 млн против 6 млн в остальных регионах). Таким образом, семейная ипотека создавала людям стимул уезжать из родных мест в столичные регионы. Это вносило заметный вклад в формирование гиперконцентрации населения в столицах (пресловутая точечная застройка — это симптом указанного явления), а прочие регионы в большинстве своём постепенно теряли активное население; глубинка за последние годы и вовсе обезлюдела.
При этом львиная доля расходов государства по поддержке ипотеки шла именно в столичные регионы, что дополнительно усиливало социальную несправедливость всей этой конструкции. Льготная ипотека была «скрытым» механизмом перераспределения средств через госбюджет от регионов в пользу столиц.
А вот значимого стимула иметь больше детей семейная ипотека в её прежнем виде не создавала. Ведь для получения льготного кредита было достаточно иметь лишь одного ребёнка (до шести лет), а хотя бы одного ребёнка семьи в большинстве своём желают иметь в любом случае — с льготами по ипотеке или без них.
Объявленные на минувшей неделе новации частично решают указанные проблемы. Самое главное изменение состоит в том, что теперь условия семейной ипотеки зависят от числа детей в семье, а значит, создаётся материальный стимул к многодетности.
Более конкретно, для заёмщиков, за исключением столичных регионов, новые ставки будут следующими: 10% для семей с одним ребёнком (младше семи лет), 8% для семей с двумя детьми, 6% для семей с тремя детьми, 4% для семей с четырьмя детьми и 2% для семей с пятью детьми и более; во всех случаях необходимо, чтобы хотя бы один ребёнок был младше семи лет. Напомним: раньше для всех ставка была одинаковой — 6%.
В столичных регионах льготные ставки для каждой категории семей будут на 2 процентных пункта (п.п.) выше, чем в остальных регионах: в частности, для семей с одним ребёнком будет 12%, а для семей с пятью и более детьми — 4%.
Таким образом, для большинства потенциальных заёмщиков ставка увеличивается, но это ужесточение частично компенсируется увеличением лимитов на каждый льготный кредит: лимиты увеличиваются для семей с двумя и более детьми, причём увеличение лимита также зависит от числа детей, что очень разумно: большой семье нужна большая квартира.
Мы видим, что для многодетных семей (четверо и более детей) условия по семейной ипотеке значительно улучшились. Для них существенно уменьшена процентная ставка и существенно увеличен лимит. Так, для семьи с пятью детьми в нестоличных регионах ставка снизилась втрое — с 6% до 2%, а лимит увеличен почти вдвое — с 6 до 10 млн рублей. Семей с пятью детьми у нас сейчас не так много, поэтому даже столь щедрая поддержка будет вполне приемлема для бюджета.
При этом для прочих потенциальных заёмщиков ставка по льготному кредиту вырастет, а значит, государство будет тратить на субсидирование такого кредита меньше, чем было бы при старых условиях. Насколько меньше? Давайте считать.
Объём возмещения банкам по каждому кредиту на покупку квартиры выплачивается ежемесячно по ставке, исчисляемой по формуле KC + 2,5 п.п. — R, где R — это льготная ставка в договоре, а КС — это ключевая ставка на начало месяца. Возьмём самый массовый случай — семью из нестоличного региона с одним ребёнком. Для них ставка раньше была 6%, а стала 10%. При КС = 14% бюджет по «старым» кредитам выплачивает 14 + 2,5 — 6 = 10,5%, а по «новым» будет выплачивать 14 + 2,5 — 10 = 6,5%, то есть расходы бюджета снизятся на 38%. Вроде бы заметная экономия.
Но уже для семьи с двумя детьми (тоже довольно массовый случай) при КС = 14% никакой экономии нет. По кредиту, выданному такой семье в новых условиях, ставка возмещения составит 14 + 2,5 — 8 = 8,5% против 10,5% по кредитам по старым правилам. Учтём также увеличение лимита с 6 до 8 млн и посчитаем экономию для бюджета. Для кредитов по старым правилам при КС = 14% в первое время (когда тело кредита ещё близко к максимуму) госбюджет выплачивает (в расчёте на год) банкам 6 млн умножить на 10,5% = 630 тыс. рублей, а для кредитов по новым правилам он будет выплачивать 8 млн умножить на 8,5% = 680 тыс. рублей, то есть даже немного больше. Для семей с тремя детьми (таких семей тоже немало) расходы на возмещение банкам в новых правилах увеличатся уже заметно (на 67%, так как ставка та же — 6%, а лимит кредита выше — 10 млн вместо 6).
К сожалению, ждать большой экономии расходов федерального бюджета от указанных нововведений не стоит — даже по новым кредитам. А уж по тем, которые были выданы раньше, все бюджетные расходы сохраняются в прежних объёмах. Они сокращаются крайне медленно — по мере выплаты заёмщиком основного долга, а так как ипотечные кредиты по действовавшим ранее условиям были в основном долгосрочные (до 30 лет), то основной долг со временем сокращается очень медленно. Кстати, по новым правилам субсидирование ставки может идти не более чем 15 лет, и введение такого ограничения — это тоже очень правильная мера.
Итак, несмотря на ужесточение условий для новых выдач семейной ипотеки, в ближайшие годы расходы федерального бюджета на эту программу всё равно будут исчисляться триллионами рублей в год. Скорее всего, мы вообще не увидим никакого сокращения объёма расходов, а сократятся только темпы их роста.
Мне возразят: все приведённые выше расчёты сделаны при фиксированном значении КС = 14%, а её ЦБ вроде как обещал снижать. С помощью несложного расчёта можно показать, что, чем меньше КС, тем больше экономии бюджета будет от нынешней корректировки условий для новых выдач; да и по старым кредитам государство при снижении КС будет платить заметно меньше. Мы полностью согласны с этим несложным арифметическим подсчётом (который мы не будем здесь приводить, чтобы не утомлять читателя). Но мы не верим в его предпосылку — в предположение, что КС в обозримой перспективе заметно снизится. Поясним.
Даже если мы посмотрим на базовый сценарий в актуальном макропрогнозе ЦБ, быстрого снижения КС мы там не увидим: средняя КС за 2027 год ожидается в диапазоне 10,5—12,5%. Этот макропрогноз был опубликован по итогам июльского заседания регулятора, и в его основе лежало предположение (явно высказанное главой ЦБ) о том, что «выбытие мощностей нефтепереработки регулятор расценивает как временное и ожидает, что к концу года все выбывшие мощности будут восстановлены». Теперь мы уже видим, что это предположение не будет выполнено: удары по НПЗ продолжаются, и всё новые мощности уходят на «внеплановый ремонт».
А это значит, что ЦБ на своём следующем опорном заседании в октябре, скорее всего, пересмотрит своё отношение к топливному кризису и перестанет считать его временным явлением. Мы ожидаем существенного пересмотра вверх прогнозной траектории КС. Именно поэтому мы не делали материал об опубликованных в конце лета «Основных направлениях денежно-кредитной политики» на ближайшие три года: описанные там сценарии базируются на базовом сценарии из июльского макропрогноза, а значит, они потеряли актуальность ещё до момента публикации «Основных направлений …» (к концу лета июльское «затишье» в ударах по НПЗ и в дефиците топлива успело закончиться).
Так что, возвращаясь к теме семейной ипотеки, подчеркнём: рассчитывать на сокращение госрасходов, которое могло бы произойти из-за снижения КС, не следует. А значит, надо пытаться дополнительно сократить расходы каким-то иным способом — дальнейшим ужесточением её условий.
На наш взгляд, наиболее логичным способом дополнительно сэкономить является введение адресности господдержки не только по числу детей в семье, но и по материальному положению заёмщика. Господдержка нужна простым людям, а состоятельные граждане, покупающие элитную недвижимость, могут обойтись и без неё. Именно такой путь подсказывает мировой опыт.
Можно ограничивать право на льготную ипотеку для граждан с высокими доходами, но это имеет побочный эффект — создаётся стимул для сокрытия доходов. Поэтому, на наш взгляд, имеет смысл ограничивать право на льготную ипотеку в зависимости от класса жилой недвижимости — господдержка должна быть доступна только для покупки жилья экономкласса. Логика здесь такая: если у семьи есть возможности купить жильё бизнес-класса с господдержкой, то и без господдержки купить жильё они смогут — только классом пониже, а значит, жилищная проблема для них не стоит остро и господдержка им не нужна.
Формализовать принцип такой адресности можно либо через набор критериев, которым должно удовлетворять жильё, пригодное для покупки с господдержкой (как делают в некоторых европейских странах), либо просто через ограничение на цену квадратного метра. В последнем случае, в качестве «бонуса» будет создан стимул для застройщиков не завышать цены.
Итак, резюмируем сказанное. Нынешняя корректировка условий семейной ипотеки — это шаг в правильном направлении. Но основную проблему программы — её чудовищную цену для бюджета — нынешняя корректировка не решает; она лишь смягчает её, да и то в малой степени. Требуются дополнительные меры, наиболее предпочтительной из которых было бы ограничение программы только на жильё экономкласса, чтобы концентрировать господдержку на наиболее нуждающихся.
Автор: Татьяна КУЛИКОВА, экономист.
